Avant la recherche d’un établissement financier qui peut octroyer un crédit immobilier ou un prêt à la consommation, il est primordial de vérifier si l’on peut prétendre ou non à l’emprunt. Cette démarche permet d’orienter sa recherche vers le bien qu’on pourrait obtenir grâce au financement bancaire. Cette capacité d’achat est un élément important dans la définition de la durée du prêt et du montant de la mensualité. Dans cet article, Meilleurs crédit info fait le point sur le calcul de cette capacité d’emprunt.
Définition de la capacité d’achat
Ce terme désigne la somme totale qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’un organisme financier pour réaliser un projet (capacité d’emprunt) + son apport personnel. En règle générale, le calcul de cet élément s’applique lors d’une demande de financement immobilier. L’apport personnel se réfère au montant disponible immédiatement qu’il peut investir dans le financement. Si ce montant est conséquent, le candidat à l’emprunt a plus de chance d’obtenir un taux d’intérêt avantageux.
La capacité d’emprunt dépend principalement de deux paramètres : le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. Le taux d’endettement se définit comme la part du revenu que l’emprunteur peut dédier au remboursement du prêt. Les établissements financiers imposent implicitement un taux d’endettement de 33 % à ne pas dépasser. Tandis que le reste à vivre est la somme d’argent qui lui reste chaque mois après les dépenses au quotidien et le paiement de ses charges de crédit.
Outre le taux d’endettement et le reste à vivre, la durée du financement immobilier et le taux d’intérêt se répercutent également sur la capacité d’emprunt. Un crédit octroyé à un taux d’intérêt élevé est en effet synonyme d’un montant des intérêts et mensualités élevées et donc réduction de la capacité d’emprunt. Et si l’établissement financier étale la durée du remboursement du prêt, cela augmentera le coût du crédit mais améliore sa capacité de remboursement. D’où l’utilité de faire la mise en concurrence des taux d’intérêt et des conditions de prêt avant la souscription à un financement immobilier.
Comment se fait le calcul de cette capacité d’emprunt?
Pour calculer le taux d’endettement élément clef de la capacité d’emprunt, l’analyste de l’établissement financier additionne les revenus de l’emprunteur (salaire, pensions de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux ou agricoles, les revenus de placement financier et revenus fonciers. Les primes exceptionnelles et les allocations familiales sont exclues dans ce calcul. Le calcul des charges intègre les mensualités des différents crédits de l’emprunteur, les charges courantes, le loyer s’il est locataire ainsi que les pensions alimentaires s’il verse ce montant à son ex-conjoint.
La formule du calcul du taux d’endettement est : montant total de charges/montant total des revenus x100
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de ce taux d’endettement : un ménage perçoit 3000 euros de revenus nets fixes par mois, ses charges de crédit et autres dépenses quotidiennes s’élèvent à 1000 euros, son taux d’endettement est donc 1000/3000 x 100 soit 33, 33 %. Il est donc à la limite de l’endettement maximum accepté par les banques.
Concernant les critères du reste à vivre, ce montant dépend de la localisation de l’emprunteur et du nombre de personnes composant son foyer. A titre d’exemple, le reste à vivre accepté pour un couple sans enfants est de 750 euros à 1 000 euros. Mais il faut toujours rappeler que chaque banque est libre d’appliquer ses propres critères. Un foyer ayant un taux d’endettement supérieur à 40 % peut obtenir un prêt immobilier s’il a un reste à vivre important.
Voilà pourquoi, il est toujours judicieux de passer par un simulateur de prêt comme l’outil présent sur ce site pour savoir si l’on peut ou non prétendre à ce financement et quel est son coût et le nombre des futures mensualités. L’utilisation de ce simulateur est gratuite et libre de tout engagement.