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Investissement locatif et déficit foncier

 

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<li><a title=”Principe du déficit foncier”href=”#nav1″>Principe du déficit foncier</a></li>

<li><a title=”Les avantages du déficit foncier pour l’investissement locatif”href=”#nav2″>Les avantages du déficit foncier pour l’investissement locatif</a></li>

<li><a title=”Quelles charges foncières seront calculées dans cette défiscalisation ?”href=”#nav3″>Quelles charges foncières seront calculées dans cette défiscalisation ?</a></li>

<li><a title=”L’imputation du déficit foncier”href=”#nav4″>L’imputation du déficit foncier</a></li>

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Différentes dispositifs de défiscalisation immobilière permettent aux investisseurs, bailleurs et propriétaires de bénéficier des déductions fiscales. Parmi ces lois, on peut citer entre autres la loi Malraux, Censi-Bouvard, La loi Pinel… En surcroit, le déficit foncier peut leur offrir aussi des avantages fiscaux. Le point sur le fonctionnement de ce mécanisme.

 

<div id=”nav1″><h2>Principe du déficit foncier</h2>

 

Un propriétaire bailleur qui met en location son immeuble, logement ou local non meublé doit faire une déclaration de des revenus à l’administration fiscale. Il est donc soumis à l’impôt sur le revenu net tiré de son patrimoine immobilier, appelé revenu net foncier.

Pour savoir le montant de son revenu net foncier, il lui faut soustraire le montant total de ses charges de la somme de ses revenus. Les charges incluent le montant pour les travaux réalisés dans le logement, l’assurance-emprunteur, les intérêts du prêt…. Si le résultat est positif, le montant s’ajoute aux autres revenus du foyer fiscal. S’il est négatif, le contribuable est déficitaire.

Il est possible qu’un contribuable doive aussi s’acquitter du montant des charges foncières déductibles sans toucher des revenus fonciers. Cela pourrait survenir dans le cadre d’un investissement dans un bien en état de délabrement à rénover. Dans ce cas, le propriétaire peut effectuer une déclaration de déficit foncier aux impôts au cours de l’année fiscale. La déduction des revenus déclarés du déficit foncier se fera automatiquement par le fisc.

<div id=”nav2″><h2>Les avantages du déficit foncier pour l’investissement locatif</h2>

Ce mécanisme permet à un propriétaire de profiter d’un gain fiscal allant jusqu’à 66,2 % s’il effectue un certain nombre de travaux de réhabilitation dans un bien ancien. Les travaux peuvent être effectués dans les parties communes ou privatives. Pour ce, il peut déduire de ses revenus fonciers existants et pour l’excédent de son revenu global dans la limite de 10 700 euros. En cas de dépassement, le montant de l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des prochaines années si le bien est mis en location nu pendant au moins 3 ans. Les locations meublées sont exclues de ce dispositif.

<div id=”nav3″><h2>Quelles charges foncières seront calculées dans cette défiscalisation ?</h2>

Les charges concernent :

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<li>les dépenses relatives aux travaux d’aménagement, de rénovation et les frais d’entretien (remise en état d’une installation électrique, d’une chaudière…)</li>

<li>les intérêts du prêt immobilier</li>

<li>la taxe foncière</li>

<li>les charges de copropriété qui ne sont pas à la charge du locataire. </li>

<li>le montant de l’assurance dans le cadre d’une garantie sur les loyers impayés. </li>

<li>les frais de gestion liés au temps perdu dans la préparation du remplissage de ces documents. </li>

<li>les frais de gestion d’une agence. </li></ul>

<div id=”nav4″><h2>L’imputation du déficit foncier</h2>

Comme on l’a vu plus haut, ce mécanisme concerne la déduction des revenus fonciers, la déduction du revenu imposable global, et la possibilité du report du déficit foncier

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<li>la déduction des revenus fonciers : prenons un exemple pour illustrer cette déduction. Un propriétaire bailleur perçoit 13 500 euros de revenus fonciers en 2020 pour 11 000 euros de charges foncières. Grâce à la déduction des charges, son revenu foncier est limité à 2 500 euros. Il n’est donc pas éligible au déficit foncier. </li>

<li>la déduction du revenu imposable global : prenons toujours l’exemple ci-haut, si ses charges déductibles atteignent 14 000 euros avec les intérêts d’emprunt de 1 500 euros, le montant de son déficit foncier comprend ainsi 500 euros car il perçoit 13 500 euros de revenus. </li>

<li>en revanche, si le déficit foncier constaté pendant une année dépasse le montant de 10 700 euros, il peut reporter sur les revenus fonciers des 10 années suivantes l’excédent. </li>

<li>Enfin, il est à noter que le propriétaire bailleur doit mettre en location le bien jusqu’au 31 décembre des 3 années suivant l’imputation du déficit foncier. </li></ul>

 

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