Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous souhaitez maintenant l’amortir en location. Mais voilà, trop de questions se bousculent dans votre tête. D’abord, où trouver un locataire, faut-il privilégier un célibataire, un couple, ou des colocataires, quel type de bail faut-il mettre en place. Est-ce qu’il est aussi nécessaire d’opter pour une gestion locative ? Que faire si le locataire n’est pas solvable et quelles sont vos propres obligations en termes de propriétaire ? Ce sont quelques questions qui requièrent des réponses précises afin que vous ayez une visibilité complète sur la location de votre bien immobilier. Rassurez-vous, dans cet article, nous allons vous éclairer sur ce sujet pour mieux appréhender les étapes.
Les points importants à connaître lors de la location de son bien immobilier
En mettant votre logement en location, vous pouvez rembourser plus aisément les mensualités du prêt immobilier ou profiter d’un petit pécule pour vos vieux jours. Mais pour que tout se passe sans accroc, voici quelques conseils à suivre :
- avant de compter le montant de loyer que vous allez percevoir, assurez-vous d’abord que votre logement soit décent, c’est-à-dire, qu’il ait une pièce principale d’au moins 9 m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. il doit aussi être suffisamment confortable et offrir les éléments de conforts de base comme l’installation d’eau courante, l’électricité, le chauffage, le système de ventilation, le sanitaire, la production d’eau chaude… et ne pas présenter des risques d’atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Depuis 2018, le critère de performance énergétique entre également dans la définition d’un logement décent.
- si le logement répond à ces critères, il vous faut ensuite trouver le bon locataire. Pour ce, vous pouvez rédiger l’offre, le mettre sur les sites des petites annonces ou recourir à une agence immobilière. Dans le second cas, l’agence prend en charge les visites, la vérification de la capacité du remboursement du locataire, rédige le contrat, le bail et effectue ou non la gestion locative selon votre besoin. Ce qui vous fait gagner du temps en contrepartie d’une commission qu’elle perçoit pour ce service. Dans tous les cas, vous avez le droit de demander au futur locataire de se constituer un dossier comme une copie de son CIN, son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, ses trois dernières quittances de loyer, son RIB, un extrait de casier judiciaire etc.
- si vous avez le choix entre le célibataire, le couple, le pacsé ou les colocataires, vous pouvez tenir compte de leur revenu et de leur profil de locataire. Dans l’idéal, mieux vaut choisir celui qui dont les revenus stables constituent 25 % à 30 % du loyer et qui ne qui risque pas de causer des dégradations à votre bien avec le nombre d’occupants et le train de vie.
- concernant le loyer, sachez que vous pouvez le fixer librement la première année mais l’augmentation n’est pas permise en cas de changement de locataire. Cette loi s’applique dans les 38 grandes agglomérations.
- quoi qu’il en soit, avant l’installation du locataire dans la maison, il vous faut faire un état de lieux lors de la remise de clés. Cela permet de régler les litiges. L’état de lieux aide à mettre au point les problèmes de fonctionnement du logement et la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire (par exemple, en cas de ravalement de façade, de remplacement de ballon d’eau chaude, des travaux d’entretien courants…). Cet état de lieux et les 3 diagnostics immobiliers doivent être annexés au bail. Pour profiter des aides fiscales, vous devez aussi respecter le plafond du loyer.
- avant son occupation des lieux, le locataire doit aussi contracter une assurance multirisque habitation pour se prémunir contre les éventuels dommages qu’il pourrait causer sauf dans le cas d’un logement de fonction ou une location passagère.
- enfin, pour le cas de résiliation d’un bail par le locataire, le préavis de 3 mois est toujours obligatoire contre 6 mois si c’est vous qui décidez de rompre le contrat en tant que propriétaire. La rupture de bail par le propriétaire-bailleur requiert l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou le recours à un huissier. L’intervention de l’homme de la loi est aussi indispensable dans le cas d’une expulsion de locataire après deux mois de loyers non réglés.
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