Le dispositif Alur, apparu dans le journal officiel du mercredi 26 mars 2014 s’articule autour des mesures relatives à la garantie universelle des loyers (GUL) et des lois encadrant le processus d’achat immobilier. L’objectif est de renforcer le droit des acheteurs, le devoir des acquéreurs tout en instaurant la règlementation sur les locations et le marché immobilier. Tour d’horizon sur les modifications apportées par cette loi Alur.
Les caractéristiques de la loi Alur
Cette loi baptisée également loi Duflot II revoit la loi du 6 juillet 1989. Elle porte sur l’amélioration de l’accès au droit d’un toit décent, sur les rapports entre les professionnels dans le secteur immobilier (le locataire-bailleur, l’acheteur-vendeur) dans le but de mieux réguler ce secteur.
Voici la liste des modifications régies par la loi Alur :
- le GUL : ce dispositif en vigueur depuis 2016 a pour objectif d’offrir une protection aux propriétaires contre les locataires qui refusent de payer leur loyer. Les biens concernés sont les biens privés meublés ou non loués à titre de résidence principale. La loi permet au propriétaire ou au bailleur de percevoir une indemnisation dès la déclaration d’un petit incident de paiement. Cette indemnisation permet de couvrir le loyer non payé à hauteur du loyer de référence pendant 1 an et demi. Par ailleurs, afin de prévenir l’expulsion du locataire, la loi Alur permet à ce dernier de bénéficier d’un plan d’assainissement de dettes ainsi que d’une proposition de logement en adéquation à sa situation financière. Le refus de la proposition entraîne l’intervention du Trésor Public.
- les mesures pour l’encadrement des loyers : ce dispositif a mis en place « les zones tendues ». Ce terme désigne les zones où les demandes d’achat et de location sont plus importantes que les offres. Le plafonnement de loyer s’applique dans ces zones en fonction des critères comme l’année d’achèvement de la construction, le type de location, le nombre de pièces dans le logement… Les bailleurs ne peuvent pas aussi augmenter leur loyer entre deux locataires.
- la loi concernant le dépôt de garantie : cette législation limite la caution à 1 mois de loyer hors charges. Le propriétaire doit rendre la caution à l’ancien locataire au plus tard 1 mois après son départ du logement s’il n’émet pas de réserve sur l’état du logement. En cas de retard de paiement de cette caution, le propriétaire risque de s’acquitter des pénalités, soit 10 % en plus du retard par mois.
- la modification sur le contrat de bail : la loi Alur stipule l’obligation d’une mise en place d’un contrat de bail pour les locations vides. Le modèle type inclut tous les éléments à indiquer dans le bail. Il permet aussi aux deux parties de se faire une meilleure idée sur le droit et obligation de chaque partie.
- les frais d’agence immobilière : cette loi impose un plafonnement pour les frais de visite, de montage de dossier, de rédaction du contrat de location… Le coût de l’état de lieux, quelle que soit la zone est limité à 3 euros le m2. Les frais sont quant à eux plafonnés à 12 euros par m2 dans les zones très tendues, à 10 euros par m2 dans les zones tendues et à 8 euros par m2 dans les zones normales. Cette révision a permet de réduire jusqu’à moitié les frais d’agences.
- la loi Alur et l’acheteur : cette loi permet aux ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de profiter d’une réduction de TVA de 5,5 %. L’acheteur qui vient d’acquérir un bien immobilier en location n’a pas aussi le droit de donner congé au locataire avant la fin du bail.
- la loi Alur et le vendeur : le vendeur doit mettre à la disposition d’un acheteur des renseignements détaillés sur les caractéristiques du bien à vendre. Dans certaines zones géographiques, le vendeur doit réaliser un état de diagnostic mérule afin d’informer l’acheteur éventuel de la présence de cet espèce de champignon.
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