Plusieurs indices de référence comme le taux d’usure, l’Euribor, l’ICC, le coefficient d’érosion monétaire… en plus du taux de base bancaire règlementent le taux d’intérêt et les différents paramètres d’un prêt immobilier. Les établissements financiers tiennent compte de ces différents éléments en plus du profil emprunteur pour déterminer le taux d’intérêt d’une demande de crédit immobilier. Décryptage.
Définition du taux d’usure
Cet élément intervient dans la plupart des financements bancaires (prêt à la consommation, crédit immobilier, rachat de crédit…) ainsi que le découvert bancaire autorisé ou non autorisé. La banque de France fixe un seuil maximal de taux à ne pas dépasser dans le but de protéger l’emprunteur. Si un établissement prêteur dépasse ce seuil, il est passible d’un emprisonnement de 2 ans ainsi qu’une sanction pécuniaire de 45 000 euros. C’est le TAEG (le taux incluant les frais, la prime d’assurance et les garanties requises) d’un financement qui est pris en compte dans la définition de l’usure. A noter au passage que le taux d’usure n’est pas le même pour un financement immobilier sur 10 ans ou sur 20 ans, ou pour le prêt à taux variable et le prêt-relais. La différence s’applique aussi pour les prêts à la consommation en fonction de leur montant. La Banque de France publie cet indice tous les 3 mois. Pour le troisième trimestre 2020 par exemple, le taux d’usure d’un prêt immobilier à taux fixe d’une durée entre 10 à 20 ans est de 1,80 % contre 1,93 % pour un prêt à taux fixe d’une durée minimale de remboursement de 20 ans. Le TAEG d’un prêt immobilier octroyé pendant le troisième trimestre de cette année ne doit pas ainsi excéder ce taux à moins de risquer le paiement de l’amende.
C’est quoi l’Euribor ?
Ce taux a vu le jour en 1999, lorsque l’euro a remplacé des taux de référence comme le Pbor en France. Il s’agit du taux d’intérêt moyen utilisé par les banques européennes les plus actives lorsqu’elles font des prêts interbancaires entre elles. L’EEM (European Money markets institute) publie chaque jour ce taux pour des échéances différentes. L’offre et la demande de crédit entre la cinquantaine de banques européennes déterminent ce taux. Cet indicateur est utilisé aussi comme tarif de base des prêts immobiliers à taux révisable et des prêts renouvelables. Il sert également dans le calcul d’autres produits financiers comme les frais de découverts sur les comptes à vue, le taux d’intérêt de prêt hypothécaire, du livret etc. A titre d’exemple, le taux Euribor pour le 11 septembre 2020 est -0,484%.
L’indice du coût de la construction (ICC)
L’Insee calcule chaque trimestre cet indice et le publie au journal officiel. Celui-ci établit l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage d’habitation incluant le TVA L’ICC est aussi utilisé dans les contrats de bail en France dans la révision des loyers commerciaux avant le 1er septembre 2014. Les prix liés à l’aménagement du terrain, les honoraires du courtier immobilier, les frais financiers et les travaux d’entretien du terrain ne sont pas pris en compte dans ce cet indice.
Le coefficient d’érosion monétaire
L’érosion monétaire désigne la baisse du pouvoir d’achat et la valeur de la monnaie due à l’augmentation des prix. Pour calculer l’évolution du pouvoir d’achat par rapport à l’inflation, l’insee et le fisc utilisent le coefficient d’érosion monétaire.
Cet indice actualisé chaque année est utilisé dans le calcul des indemnités en capital octroyées en guise de réparation financière lors d’une maladie ou de dommages physiques. Il s’applique aussi dans le calcul des pensions alimentaires et des plus-values immobilières d’un particulier.
Le taux de base bancaire
Les établissements bancaires fixent un taux de base bancaire annuel. Ce taux d’intérêt minimum est utilisé dans le calcul du coût des prêts qu’ils concèdent aux emprunteurs. Cet indice prend compte du taux du marché monétaire et du capital emprunté. Aucun dispositif de la loi ne fixe cet indice. Chaque organisme financier et établissement prêteur est donc libre d’appliquer leur propre taux de base bancaire dans chacune de ses opérations de financement.
Le TEC10
Le TEC ou le taux d’emprunt d’Etat à long terme désigne le taux de rendement actuariel du marché obligataire Français d’une durée de 10 ans.
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